DESISTIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, DIFERENCIAS CON EL INCUMPLIMIENTO

DESISTIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, DIFERENCIAS CON EL INCUMPLIMIENTO

28/04/2021 |

1.- Contrato de arrendamiento de vivienda habitual


Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual tienen una fecha de inicio y una fecha de finalización.

No obstante, la ley de arrendamientos urbanos permite al inquilino marcharse tras el sexto mes de contrato, aunque la duración inicial pactada sea superior.

Por tanto, podemos hablar de dos situaciones:

Que el inquilino se vaya antes del sexto mes: en este caso hablamos de incumplimiento de contrato.
Que el inquilino se vaya tras el sexto mes: en este caso hablamos de desistimiento.

A.- Desistimiento ( la situación más habitual ).


El artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU)establece que el inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Por tanto, si el inquilino quiere desistir debe pagar las rentas de los meses que ha ocupado la vivienda y, además, debe pagar el mes de preaviso (haya ocupado o no la vivienda).

Es decir, debe quedar todo pagado hasta 30 días después del día que avisó que se iría.

Si alguna de esas cantidades no las paga, entonces el arrendador podrá quedarse con la fianza, para cobrarse.

Pero incluso aunque el inquilino haya pagado las rentas y el mes de preaviso, puede que exista otra obligación de pago por parte del inquilino.

Se trata del caso en que las partes hayan pactado en el contrato, explícitamente (por escrito), que en caso de desistimiento del inquilino (en caso de que se vaya tras el sexto mes) deberá indemnizar al arrendador.

Es decir, si no se pone esa cláusula no tendrá que indemnizar el inquilino al arrendador, pero si sí se pone, tendrá que indemnizarle.

Y ¿Y en qué importe tiene que indemnizarle?.

Pues el propio artículo 11 aclara que esa indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse, prorrateándose los periodos inferiores al año.

Así, si la cláusula se puso, el inquilino tendrá que pagar indemnización. Y si el inquilino no la paga, entonces podrá el arrendador quedarse con la fianza para cobrarse dicha indemnización.

B.- Incumplimiento de contrato


Cosa distinta es, no el desistimiento, sino el incumplimiento de contrato.

El incumplimiento de contrato se da cuando el inquilino se marcha antes del sexto mes.

Esa posibilidad puede pactarse en el contrato.

Si se pacta habrá que hacer lo que se haya pactado.

Pero si nada se ha pactado sobre que el inquilino se marche antes del sexto mes, entonces la marcha del inquilino se considera incumplimiento de contrato.

En ese caso deberá indemnizar al arrendador en la cantidad que ambos acuerden.

Y si no hay acuerdo tendrá que indemnizarle, como mínimo, pagándole rentas hasta que el contrato alcance el sexto mes de vigencia o hasta que la vivienda se vuelva a alquilar (la menor de las cifras), añadiendo a esa indemnización la que correspondería a la indemnización por desistimiento tras el sexto mes en caso de que se hubiere pactado.

Por tanto, en casos en que el inquilino deba indemnizar al arrendador por incumplimiento de contrato, éste podrá quedarse con la fianza a cuenta de la indemnización debida.

En este tipo de contratos la fianza legal deberá ser de un mes, aunque el propio artículo 36 LAU permite exigir al inquilino garantías adicionales.

2.- Locales de negocio. ( breve referencia )

Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda (de temporada, de local, de oficina, etc).
En estos casos la ley de arrendamientos urbanos no interviene en favor del inquilino, dejando que opere la libre voluntad de las partes.

La libre voluntad de las partes consiste en que arrendador e inquilino han firmado un contrato de arrendamiento con una fecha de finalización.

Por lo tanto, excepto que ambas partes acordasen en el contrato o posteriormente que no habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento anticipado por parte del inquilino o de incumplimiento de contrato, excepto en esos casos, el inquilino deberá indemnización al arrendador si da por terminado el contrato antes de tiempo.

La indemnización, según la jurisprudencia, se corresponde con la menor de las siguientes cantidades: la suma de las rentas que queden por cobrar hasta la finalización del contrato, y las sumas de las rentas que queden por cobrar hasta que se alquile de nuevo del inmueble.

Por lo tanto, en este caso el arrendador tendrá derecho a quedarse con la fianza a cuenta de la indemnización que deba recibir.

Y no se podrá quedar con ella si las partes acordaron en el contrato o posteriormente que está permitido el desistimiento sin derecho a indemnización.

En este tipo de contratos la fianza legal será de dos meses, si bien el propio artículo 36 LAU permite exigir al inquilino garantías adicionales.